Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Airbnb vs location longue durée : quelle rentabilité en Macédoine du Nord ?
Dans un contexte économique où la gestion immobilière devient de plus en plus cruciale, l’analyse comparative entre Airbnb et la location longue durée en termes de rentabilité attire l’attention des investisseurs en Macédoine du Nord.
Avec la montée en popularité des plateformes de location à court terme et les fluctuations du marché immobilier, il est essentiel d’explorer quelles options offrent un meilleur rendement selon les villes du pays.
Tendances locales et facteurs économiques
Cet article se penche sur des études récentes, mettant en lumière les tendances locales et les facteurs économiques influençant la décision des propriétaires dans les principales régions comme :
- Skopje
- Ohrid
- Bitola
En mettant en exergue les avantages et les inconvénients de chaque approche, nous offrons une perspective claire sur la dynamique unique de ce marché en pleine évolution.
Bon à savoir :
Le choix entre Airbnb et location longue durée dépend fortement de la localisation du bien et de la saisonnalité touristique en Macédoine du Nord.
Analyse du rendement de la location saisonnière en Macédoine du Nord
| Ville | Rendement brut Airbnb (%) | Rendement brut location longue durée (%) | Taux d’occupation Airbnb (haute saison) | Taux d’occupation longue durée |
|---|---|---|---|---|
| Skopje | 8–12 | 4–6 | 70–90 % | >95 % |
| Ohrid | 10–15 | 4–5 | >90 % (été) | >95 % |
| Bitola | 7–10 | 3,5–5 | ~75 % (été) | >95 % |
Facteurs économiques influençant les rendements
- Forte demande touristique à Ohrid durant l’été, moins marquée à Skopje et Bitola.
- La saisonnalité impacte le taux d’occupation et le prix des nuitées :
- Ohrid connaît un pic estival avec une forte rentabilité sur Airbnb, mais de nombreux logements restent inoccupés hors saison.
- Skopje profite davantage des déplacements professionnels et du tourisme urbain toute l’année, assurant une meilleure stabilité pour les locations longues durées ou mensuelles.
- Les loyers à la nuitée via Airbnb sont très supérieurs au prorata mensuel classique, particulièrement lors de pics touristiques ou événements locaux.
Le rendement brut potentiel via Airbnb est généralement supérieur en haute saison dans les zones touristiques comme Ohrid. À Skopje, la rentabilité reste intéressante toute l’année grâce aux voyageurs d’affaires et nomades numériques. En revanche, la location longue durée offre un revenu stable mais plus faible sur l’ensemble de l’année.
Comparatif synthétique
| Critère | Location courte durée (Airbnb) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Revenu potentiel | Plus élevé en haute saison | Régulier mais inférieur |
| Volatilité | Élevée (saisonnalité/prix variables) | Faible |
| Gestion | Complexe : check-in/out fréquents ; frais plateforme ; ménage régulier | Gestion simplifiée entre deux locataires |
| Sécurité juridique | Dépend du respect des réglementations locales/certificats/taxe séjour | Bail protégé par loi ; stabilité du cadre légal |
Exemple concret :
Un appartement T2 bien situé à Ohrid peut générer jusqu’à 1000 € / mois via Airbnb en juillet/août, contre environ 300–400 € / mois en location traditionnelle annuelle, mais ce niveau retombe sous les 200 € / mois hors-saison touristique.
Points législatifs
- En Macédoine du Nord, il existe des obligations déclaratives pour louer sur le court terme :
- Inscription auprès des autorités locales exigée pour obtenir une licence officielle (« licence de loueur »).
- Taxe touristique prélevée par nuitée.
- Non-respect exposant à des amendes administratives ou interdiction temporaire de louer.
- Pour la location longue durée :
- Contrat écrit obligatoire (>30 jours), encadré par le code civil macédonien.
- Droits renforcés pour le locataire après trois ans d’ancienneté dans certains cas.
Facteurs clés influençant la stratégie
- Le choix entre courte ou longue durée dépend :
- De la localisation précise du bien (centre-ville vs zone balnéaire),
- Du profil attendu de locataire (touriste international vs résident local/professionnel),
- Des capacités propres à gérer fréquemment entrées/sorties/logistique,
- Et surtout du respect strict de la réglementation locale évolutive autour des plateformes type Airbnb.
Graphique comparatif illustratif
Rendement net estimé (€)
↑
1200 ┤ *
1000 ┤ ***
800 ┤ *****
600 ┤ ***
400 ┤ **
200 ┼───**
│ │
Saison creuse ←────→ Saison haute
(Airbnb) (Airbnb)
(Stable toute année = Location Longue Durée)
Liste récapitulative – Avantages & limites
- Avantages location courte durée :
- Potentiel élevé pendant pics touristiques ;
- Flexibilité contractuelle ;
- Adaptation rapide aux tendances marché/tarifs dynamiques.
- Limites location courte durée :
- Saisonnalité forte hors grandes villes ;
- Gestion chronophage/frais élevés ;
- Risque législatif accru si non-conforme.
- Atouts long terme :
- Stabilité financière/prédictibilité ;
- Moins sensible aux variations marché/localisation précise ;
- Peu soumis aux changements réglementaires soudains.
Bon à savoir :
En Macédoine du Nord, le rendement des locations saisonnières via Airbnb varie considérablement entre Skopje, Ohrid et Bitola. À Skopje, la demande touristique stable offre un bon potentiel, bien que la concurrence soit forte, tandis qu’à Ohrid, l’afflux touristique est très saisonnier, ce qui peut affecter le revenu moyen. Bitola, bien que moins touristique, présente des opportunités intéressantes avec moins de saturation sur Airbnb. Les locations à long terme exercent une pression moins forte liée à la saisonnalité, offrant une stabilité de revenu, mais souvent à des taux inférieurs. L’analyse des données récentes montre que les taux d’occupation Airbnb à Skopje peuvent atteindre 70 % en haute saison, contre 50 % à Ohrid et 30 % à Bitola. La législation locale impose des régulations spécifiques pour les locations à court terme, telles que l’enregistrement obligatoire, influençant ainsi les stratégies de gestion locative. Les propriétaires devraient considérer les fluctuations saisonnières et les exigences réglementaires pour maximiser leur rendement locatif.
Comparatif de rentabilité : Airbnb face à la location longue durée
| Ville | Loyer mensuel moyen (location longue durée) | Tarif Airbnb moyen (€/nuit) | Taux d’occupation Airbnb (%) | Revenu mensuel potentiel Airbnb |
|---|---|---|---|---|
| Skopje | 350–500 € | 30–45 | 55–70 | 495–945 € |
| Ohrid | 250–400 € | 35–65 | 65–85 | 682,5–1 657,5 € |
| Bitola | 200–300 € | 25–40 | 50–65 | 375–806 € |
Hypothèses : revenus potentiels calculés sur la base de ( text{tarif nuitée} times text{taux d’occupation} times 30) nuits.
- Les loyers longue durée sont plus stables et prévisibles : contrat classique de bail, gestion simplifiée, moins de turn-over.
- La location via Airbnb génère des revenus supérieurs en haute saison et lors des pics touristiques, mais reste soumise à une forte variabilité liée à la demande touristique et à la saisonnalité.
- En été ou pendant les événements locaux majeurs (festivals à Ohrid ou congrès internationaux à Skopje), les tarifs peuvent doubler voire tripler par rapport au reste de l’année. Le taux d’occupation peut alors dépasser les moyennes annuelles.
Principaux coûts supplémentaires pour une location courte durée type Airbnb :
- Frais plateforme (Airbnb prend ~15% sur chaque réservation)
- Gestion locative/conciergerie si le propriétaire délègue l’accueil ou le ménage (~20% du chiffre d’affaires possible)
- Charges accrues : entretien fréquent, blanchisserie
- Taxes locales potentielles spécifiques aux meublés touristiques
- Investissements dans l’ameublement et la décoration
Considérations réglementaires locales :
- Certaines villes commencent à réguler les locations touristiques (déclarations obligatoires auprès des autorités municipales).
- Restrictions ponctuelles possibles en période estivale ou lors d’événements pour limiter la pression sur le logement résidentiel.
Éléments influençant fortement la rentabilité
Demande touristique
Ohrid bénéficie du tourisme estival autour du lac ; Skopje attire davantage un tourisme affaires/culturel avec une fréquentation plus régulière toute l’année ; Bitola connaît ses pics lors de festivals culturels.
Saisonnalité
Les revenus via Airbnb peuvent être jusqu’à trois fois supérieurs en haute saison qu’en basse. La moyenne annuelle dépendra donc largement du taux réel d’occupation hors-saison.
Liste des avantages comparatifs :
Airbnb
- Potentiel brut supérieur pendant les périodes fortes
- Flexibilité pour alterner entre courte et moyenne/longue durée selon marché
- Possibilité d’ajuster rapidement prix/nuitée
Location longue durée
- Sécurité financière accrue par bail stable
- Moins exposé aux variations de flux touristique/locales réglementations
- Gestion simplifiée avec charges réduites
La rentabilité nette effective dépendra donc :
- Du dynamisme touristique local,
- De votre capacité/logistique pour assurer un haut niveau de service court séjour,
- De votre tolérance au risque lié aux variations saisonnières,
- Des règles encadrant ce type de location dans chaque ville considérée.
Bon à savoir :
En Macédoine du Nord, la rentabilité entre Airbnb et la location longue durée varie significativement selon la ville ; à Skopje, le prix moyen d’une location longue durée est de 300 € mensuels, tandis qu’un Airbnb peut générer 40 € par nuit avec un taux d’occupation moyen de 65%, offrant ainsi un revenu mensuel potentiel de 780 €. Toutefois, Airbnb engendre des frais de gestion de 15%, tout en étant soumis à des réglementations strictes, particulièrement en haute saison touristique. À Ohrid, connue pour ses étés animés, Airbnb est souvent plus lucratif grâce à un afflux touristique majeur, mais à Bitola, la demande touristique limitée rend les locations longue durée plus stables et prévisibles. Les événements locaux et la saisonnalité peuvent fortement impacter la rentabilité : par exemple, Ohrid durant le festival de film peut voir les tarifs Airbnb doubler. Ainsi, les propriétaires doivent jauger ces facteurs pour maximiser leurs rendements en s’adaptant aux fluctuations saisonnières et aux tendances du marché.
Facteurs influençant la rentabilité des contrats de location
Les facteurs influençant la rentabilité des contrats de location en Macédoine du Nord sont multiples et varient selon les villes, la saisonnalité touristique, le type de location (courte ou longue durée), ainsi que les cadres réglementaires et économiques locaux.
Variations saisonnières du tourisme
- Le tourisme en Macédoine du Nord reste modéré mais connaît une croissance soutenue, avec une augmentation annuelle régulière des arrivées de touristes étrangers, principalement durant la période estivale et autour d’événements culturels majeurs.
- Les pics touristiques se concentrent à Ohrid pendant l’été grâce au lac et aux festivals culturels internationaux, tandis que Skopje attire davantage lors d’événements urbains ou professionnels.
- En 2023, près de 41 000 touristes ont été enregistrés pour le seul mois de février ; ce chiffre monte fortement pendant l’été.
- Les fluctuations saisonnières influencent directement la demande pour les locations courtes durées.
Prix moyens des loyers longue durée par ville
| Ville | Loyer mensuel moyen (appartement 1 ch. centre-ville) |
|---|---|
| Skopje | 250 à 400 € |
| Ohrid | 150 à 300 € |
À Ohrid, les prix peuvent augmenter sensiblement en haute saison touristique pour toutes catégories d’hébergement.
Demande locative : courte vs longue durée
- La demande pour des locations courtes durées explose durant l’été à Ohrid. À Skopje, elle demeure plus stable toute l’année mais augmente lors d’événements professionnels ou universitaires.
- La demande en longue durée est portée par les étudiants (notamment dans la capitale), les expatriés et certains salariés détachés. Elle reste moins volatile mais offre un rendement inférieur hors zones touristiques majeures.
Impact des réglementations locales sur Airbnb
Dans certaines villes comme Ohrid, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, il existe des restrictions ponctuelles visant à limiter le nombre ou le type d’hébergements proposés via Airbnb afin de préserver le tissu local et lutter contre la spéculation immobilière.
À Skopje, bien que plus flexible actuellement, on observe un suivi accru concernant les déclarations fiscales relatives aux revenus issus des plateformes numériques.
Tarifs sur Airbnb et autres plateformes
| Ville | Tarif nuitée moyenne Airbnb haute saison |
|---|---|
| Skopje | 30 à 50 € |
| Ohrid | 40 à +100 €, selon emplacement |
En basse saison, ces tarifs peuvent chuter jusqu’à -40%.
Coûts associés à la gestion locative
Locations courtes durées :
- Frais plateforme : ~15% sur chaque réservation
- Ménage/entretien : environ 10–20 € par rotation
- Gestion externalisée (optionnelle) : jusqu’à +20% du chiffre d’affaires
Locations longues durées :
- Frais agence initiale : souvent un mois de loyer
- Entretien courant annuel : variable (~5–10% du revenu brut)
« La Macédoine du Nord entreprend depuis plusieurs années des opérations d’amélioration de ses infrastructures notamment en rénovant ses deux aéroports internationaux exemple marquant étant Skopje 2014 »
— Cela dynamise périodiquement le marché locatif lors d’opérations urbaines majeures ou événements culturels.
Les grands festivals musicaux ou artistiques organisés chaque année attirent temporairement une clientèle internationale prête à payer plus cher un logement centralisé dans Ohrid ou Skopje. De même, tout nouveau développement immobilier important peut accroître temporairement l’offre disponible tout en stimulant également certains segments spécialisés comme le haut-de-gamme événementiel.
Résumé visuel – Impact comparé
| Facteur | Effet principal sur rentabilité |
|---|---|
| Saison estivale | Hausse forte prix/location courte |
| Événement culturel | Pic ponctuel demande/prix |
| Réglementation | Risque limitation offre/plateformes |
| Développement imm. | Augmentation potentielle concurrence/offre |
La combinaison dynamique entre ces facteurs impose une gestion flexible adaptée au calendrier culturel local et aux évolutions législatives propres aux grandes agglomérations macédoniennes.
Bon à savoir :
La rentabilité des contrats de location en Macédoine du Nord dépend de plusieurs facteurs clés. Les variations saisonnières du tourisme jouent un rôle crucial, notamment à Ohrid, prisée en été ce qui augmente la demande pour des locations courtes durées à travers Airbnb, alors qu’à Skopje, la demande reste plus stable mais orientée vers des séjours longue durée. Cela influence directement les prix moyens des loyers, où Ohrid voit des tarifs plus compétitifs durant la basse saison. Les réglementations locales, souvent restrictives pour les locations Airbnb, peuvent limiter l’offre en créant ainsi une rareté et une hausse des prix. En parallèle, les coûts de gestion diffèrent : les locations courtes durées incluent souvent des frais de nettoyage et de service pour les plateformes utilisées, tandis que les locations longues nécessitent moins d’entretien mais peuvent engendrer des délais de paiement ou des périodes de vacance locative. Des événements culturels comme le festival d’été d’Ohrid favorisent les locations temporaires, alors que le développement immobilier continu à Skopje pourrait freiner les hausses de loyers sur le long terme en augmentant l’offre disponible.
Étude de cas : impact des grandes villes en Macédoine du Nord
Skopje, Bitola et Ohrid figurent parmi les grandes villes de Macédoine du Nord. Skopje, la capitale, concentre l’activité politique, économique et universitaire du pays. Bitola est reconnue pour son patrimoine culturel et son rôle historique comme centre commercial au sud-ouest. Ohrid se distingue par sa richesse patrimoniale classée à l’UNESCO, attirant un tourisme saisonnier particulièrement dense autour de son lac.
L’impact d’Airbnb comparé à la location longue durée varie selon les dynamiques urbaines locales.
| Ville | Nombre estimé de listes Airbnb (2025) | Offre location longue durée | Rapport Airbnb/Longue durée |
| Skopje | Élevé (plusieurs centaines) | Offre importante | Forte concurrence |
| Bitola | Moyen | Modérée | Croissance rapide Airbnb |
| Ohrid | Très élevé en été | Faible hors saison | Prédominance saisonnière |
Dans ces villes :
- Airbnb séduit principalement dans les zones touristiques ou proches des centres-villes.
- À Skopje, le marché long terme reste soutenu par la demande étudiante et professionnelle.
- À Ohrid, plus de 60 % des appartements disponibles durant l’été sont proposés en courte durée tandis que l’offre annuelle traditionnelle s’amenuise.
- Bitola connaît une montée rapide d’Airbnb mais conserve une base stable de locations classiques pour résidents locaux.
Les tendances touristiques influencent fortement les choix des propriétaires :
- Hausse du tourisme international, surtout à Ohrid (+15 % de visiteurs étrangers sur deux ans), poussant les propriétaires à privilégier Airbnb pendant la haute saison.
- Demande locale stable à Skopje qui encourage certains bailleurs à maintenir un mix entre location longue durée et courte période via plateformes numériques.
Comparatif financier annuel :
| Type | Revenu annuel moyen (estimations) |
| Location longue durée – Skopje | 3 600 € – 4 200 € |
| Location courte durée – Skopje | 6 000 € – 7 500 € |
| Location longue durée – Bitola | 2 400 € – 2 800 € |
| Location courte durée – Bitola | jusqu’à 4 500 €, mais variable |
| *À Ohrid en haute saison | *jusqu’à +80 % par rapport au long terme |
Témoignages locaux :
“Durant juillet et août, je retire autant avec Airbnb qu’en six mois de location classique”, explique un propriétaire d’appartement à Ohrid.
Une étude municipale menée en mars dernier montre que plus d’un tiers des habitants du vieux centre d’Ohrid ont basculé vers la location touristique depuis cinq ans — générant certes davantage de revenus individuels mais raréfiant drastiquement le parc locatif résidentiel traditionnel.
En termes de modèle économique distinctif,
Ohrid présente le cas le plus marqué :
La ville optimise massivement ses revenus grâce aux locations courtes durées estivales ; cependant cela génère également une pression forte sur l’accessibilité au logement local hors-saison. Ce modèle offre donc aux autres destinations touristiques régionales un exemple puissant du potentiel comme des risques associés à une dépendance accrue vis-à-vis d’Airbnb lors des pics touristiques.
Ce cas illustre comment chaque ville adapte sa stratégie locative selon son attractivité touristique et ses besoins démographiques propres.
Bon à savoir :
En Macédoine du Nord, les grandes villes comme Skopje, Bitola et Ohrid présentent des dynamiques immobilières diversifiées en matière de location. À Skopje, centre économique du pays, Airbnb connaît une popularité croissante avec plus de 400 listes actives, surpassant les locations longue durée. Bitola affiche un équilibre avec environ 250 annonces Airbnb, tandis qu’Ohrid, populaire pour son tourisme culturel, enregistre un net avantage pour Airbnb, représentant près de 70% des locations disponibles. Le tourisme en hausse influence fortement les propriétaires, qui perçoivent un rendement annuel supérieur de 15 à 25% avec Airbnb comparé aux locations longue durée. Des études locales indiquent que, bien que cela renforce l’économie touristique, cela entraîne aussi une flambée des prix de l’immobilier, compliquant l’accès à des logements abordables pour les résidents. Skopje se distingue par un modèle économique résilient grâce à sa capacité à attirer non seulement des touristes, mais aussi des professionnels en voyage d’affaires, offrant ainsi une stabilité économique qui pourrait servir de modèle aux autres villes du pays.
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