Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Île Maurice est devenue une destination prisée pour les investisseurs étrangers en quête d’opportunités immobilières. Avec ses plages paradisiaques, son climat agréable et sa fiscalité avantageuse, l’île attire de plus en plus d’expatriés désireux d’acquérir une propriété. Cependant, naviguer dans les réglementations locales peut s’avérer complexe. Cet article vous guidera à travers les aspects essentiels de l’investissement immobilier à Maurice pour les non-résidents.
Cadre légal : Ouvrir les portes aux investisseurs étrangers
La législation mauricienne a considérablement évolué ces dernières années pour faciliter l’acquisition de biens immobiliers par les étrangers. Depuis plus d’une quinzaine d’années, les non-résidents peuvent acheter des propriétés à Maurice, et la réglementation s’est progressivement assouplie pour inclure l’achat d’appartements en copropriété.
Les programmes d’investissement immobilier destinés aux étrangers comprennent :
- Integrated Resort Scheme (IRS)
- Real Estate Scheme (RES)
- Property Development Scheme (PDS)
- Invest Hotel Scheme (IHS)
- Smart City Scheme (SCS)
- Ground +2 Apartment Scheme (G+2)
Ces programmes offrent différentes options d’investissement, chacune avec ses propres spécificités et avantages. Par exemple, le PDS permet aux étrangers d’acquérir des villas de luxe, tandis que le G+2 Scheme autorise l’achat d’appartements dans des immeubles d’au moins deux étages.
Conditions d’éligibilité pour les expatriés :
- Pour les programmes IRS, RES et PDS, l’investissement minimum est fixé à 375 000 USD ou 6 millions de roupies mauriciennes.
- Pour le G+2 Scheme, le seuil d’investissement est de 135 000 USD.
- L’achat doit concerner un bien résidentiel.
Il est important de noter que le droit civil mauricien est très proche du droit civil français, avec un Code civil d’origine napoléonienne. Cette similitude juridique peut faciliter la compréhension des procédures pour les investisseurs francophones.
Bon à savoir :
Les étrangers peuvent désormais acheter des appartements en copropriété à Maurice, à condition que l'immeuble compte au moins deux étages et que la valeur du bien soit supérieure à 6 millions de roupies mauriciennes (environ 159 000 €).
L’achat d’un bien immobilier à Maurice par un étranger nécessite de suivre un processus bien défini. Voici les étapes clés à suivre :
1. Obtention d’une autorisation préalable
Avant toute transaction, il est impératif d’obtenir une lettre d’intention auprès de l’Economic Development Board (EDB) de Maurice, suivie d’une autorisation d’achat. Cette étape est cruciale et permet de s’assurer que l’investissement est conforme aux réglementations en vigueur.
2. Sélection et vérification du bien
Une fois l’autorisation obtenue, vous pouvez choisir la propriété dans laquelle vous souhaitez investir. Il est recommandé de faire appel à des professionnels locaux pour effectuer une due diligence approfondie sur le bien et le promoteur.
3. Signature du contrat et paiement
La signature du contrat de vente se fait généralement en présence d’un notaire mauricien. Le paiement doit être effectué en devises étrangères par virement bancaire. À partir du 13 décembre 2024, de nouvelles dispositions s’appliquent :
- Le prix d’achat peut être libellé en roupies mauriciennes (MUR).
- Le paiement du prix d’achat et des taxes (droit d’enregistrement) doit être effectué en « monnaie forte » (USD, EUR, GBP, etc.) provenant de l’étranger.
- Le rand sud-africain (ZAR) n’est pas considéré comme une « monnaie forte ».
4. Enregistrement de la propriété
L’acte de vente doit être enregistré au Registrar General (équivalent du service foncier) pour assurer la sécurité juridique et l’opposabilité de la transaction. Les actes notariés sont généralement rédigés en français.
5. Paiement des taxes et droits
Les droits d’enregistrement sont calculés sur la base de la contre-valeur du prix d’achat en USD (ou autre devise forte), selon le taux de vente de la State Bank of Mauritius (SBM) à la date de la signature finale. Un montant indicatif sera communiqué à l’acheteur, qui devra le payer en devise forte sur le compte spécifié.
Bon à savoir :
Le délai de traitement pour obtenir un permis de résidence à Maurice suite à un investissement immobilier varie généralement de 2 à 6 mois. Il est conseillé de prévoir ce délai dans votre planning d'investissement.
Droits et avantages : Les atouts de l’investissement à Maurice
Investir dans l’immobilier à Maurice offre de nombreux avantages aux étrangers, allant au-delà de la simple possession d’un bien.
Permis de résidence
L’un des principaux attraits de l’investissement immobilier à Maurice est la possibilité d’obtenir un permis de résidence. Ce permis est généralement accordé aux investisseurs qui achètent une propriété d’une valeur supérieure à 375 000 USD dans le cadre des programmes IRS, RES ou PDS. Le permis de résidence permet à l’investisseur, son conjoint et ses enfants de moins de 24 ans de résider à Maurice.
Avantages fiscaux
Maurice offre un régime fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs étrangers :
- Taux d’imposition sur le revenu plafonné à 15%
- Pas d’impôt sur les plus-values
- Pas de droits de succession
- TVA compétitive de 15%
De plus, Maurice a conclu des conventions de non-double imposition avec plus de 30 pays, dont la France. La convention franco-mauricienne de non-double imposition est particulièrement favorable aux investisseurs français. Elle stipule notamment que :
- Les revenus tirés de biens immobiliers situés à Maurice sont imposables à Maurice.
- La fortune constituée par des biens immobiliers situés à Maurice est imposable à Maurice.
Cela signifie qu’un résident fiscal français possédant un bien immobilier à Maurice ne sera pas imposé en France sur la valeur de ce bien, ni sur les revenus qu’il en tire (loyers par exemple), ni sur la plus-value en cas de revente.
Liberté d’entreprendre
Les investisseurs étrangers bénéficient également d’une grande liberté pour établir leur business à Maurice :
- Possibilité de posséder 100% de leur entreprise mauricienne
- Pas de restriction sur le rapatriement des bénéfices, des dividendes et du capital
- Protection des investissements garantie par le gouvernement mauricien
Bon à savoir :
Les investisseurs étrangers peuvent désormais choisir librement la monnaie de paiement pour leurs transactions immobilières à Maurice, offrant ainsi une plus grande flexibilité financière.
Conseils pratiques : Optimiser votre investissement immobilier
Pour tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier à Maurice, voici quelques conseils essentiels :
1. Faites appel à des professionnels locaux
Il est crucial de s’entourer d’experts connaissant bien le marché mauricien :
- Un avocat spécialisé en droit immobilier pour vérifier les aspects juridiques de la transaction
- Un agent immobilier agréé pour vous guider dans le choix du bien
- Un notaire pour la rédaction et l’authentification des actes
- Un conseiller fiscal pour optimiser votre investissement
Ces professionnels vous aideront à naviguer dans les complexités administratives et à éviter les pièges potentiels.
2. Effectuez une due diligence approfondie
Avant de finaliser votre achat, assurez-vous de :
- Vérifier la légalité du projet immobilier et les autorisations du promoteur
- Examiner attentivement le titre de propriété et l’historique du bien
- Inspecter minutieusement la propriété pour détecter d’éventuels défauts cachés
- Étudier le potentiel de location ou de revente du bien
3. Planifiez votre financement
Bien que le paiement doive être effectué en devises fortes, il est important de planifier soigneusement votre financement :
- Comparez les offres de prêts immobiliers, y compris celles des banques mauriciennes qui proposent des prêts aux non-résidents
- Tenez compte des fluctuations de change qui peuvent affecter le coût total de votre investissement
- Prévoyez une marge pour les frais annexes (taxes, frais de notaire, etc.)
4. Considérez la gestion locative
Si vous envisagez de louer votre bien, pensez à :
- Engager une agence de gestion locative locale pour s’occuper de la maintenance et des locataires
- Vous renseigner sur les réglementations en matière de location à court terme et long terme
- Évaluer le potentiel de rendement locatif dans différentes zones de l’île
5. Restez informé des changements réglementaires
Le cadre juridique et fiscal à Maurice évolue régulièrement. Il est essentiel de :
- Suivre les mises à jour des programmes d’investissement (PDS, IRS, RES, etc.)
- Vous tenir au courant des modifications des conventions fiscales
- Consulter régulièrement les sites officiels comme celui de l’Economic Development Board (EDB) de Maurice
Bon à savoir :
La sécurité juridique des transactions immobilières à Maurice est renforcée par l'obligation de passer les actes de vente devant un notaire et de les enregistrer au Registrar General, assurant ainsi leur opposabilité à tous.
Conclusion : Un paradis pour les investisseurs avisés
L’Île Maurice offre un cadre attractif pour les investisseurs immobiliers étrangers, combinant une fiscalité avantageuse, un processus d’acquisition simplifié et la possibilité d’obtenir un permis de résidence. Cependant, comme pour tout investissement international, il est crucial de bien se renseigner et de s’entourer de professionnels compétents pour naviguer dans les spécificités du marché local.
Avec une planification minutieuse et une compréhension approfondie des réglementations en vigueur, l’investissement immobilier à Maurice peut s’avérer être une opportunité exceptionnelle, offrant à la fois un cadre de vie paradisiaque et des perspectives financières intéressantes.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
