Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Bulgarie, pays membre de l’Union Européenne depuis 2007, s’est imposée comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers en quête d’opportunités fiscalement avantageuses. Avec son régime fiscal attractif et son marché immobilier en pleine croissance, ce pays des Balkans offre un cadre propice à la diversification de portefeuille et à la génération de revenus locatifs intéressants. Découvrons ensemble les atouts fiscaux qui font de la Bulgarie une option séduisante pour les investisseurs avisés.
Une Fiscalité Locale Parmi les Plus Compétitives d’Europe
La Bulgarie se distingue par une politique fiscale particulièrement favorable aux investisseurs, qu’ils soient locaux ou étrangers. Le pays a mis en place un système d’imposition simple et avantageux, qui en fait l’un des plus compétitifs de l’Union Européenne.
Un taux d’imposition unique et attractif
L’un des principaux atouts de la Bulgarie réside dans son taux d’imposition unique, aussi appelé « flat tax ». Fixé à seulement 10%, ce taux s’applique aussi bien aux revenus des particuliers qu’aux bénéfices des sociétés. Cette simplicité fiscale est un argument de poids pour les investisseurs immobiliers, qui peuvent ainsi anticiper facilement leurs charges fiscales.
Pour les revenus locatifs, ce taux de 10% s’applique sur le montant brut des loyers perçus. Les propriétaires ont également la possibilité de déduire certaines charges, comme les frais d’entretien ou les intérêts d’emprunt, ce qui peut réduire davantage la base imposable.
Des charges sociales plafonnées
En complément de ce taux d’imposition avantageux, la Bulgarie a mis en place un système de charges sociales plafonné. Pour l’année 2025, le plafond mensuel est fixé à environ 2000 euros, ce qui limite considérablement les cotisations pour les revenus élevés. Cette mesure est particulièrement intéressante pour les investisseurs qui perçoivent des revenus locatifs conséquents.
Une fiscalité attractive pour les sociétés immobilières
Les investisseurs qui optent pour la création d’une société de droit bulgare pour gérer leurs biens immobiliers bénéficient également d’avantages fiscaux notables. L’impôt sur les sociétés est fixé à 10% des bénéfices imposables, un taux parmi les plus bas de l’Union Européenne. De plus, les dividendes versés aux actionnaires sont taxés à seulement 5%, ce qui permet d’optimiser la distribution des bénéfices.
Bon à savoir :
La Bulgarie offre un taux d'imposition unique de 10% sur les revenus et les bénéfices, avec des charges sociales plafonnées, faisant du pays l'une des destinations fiscales les plus attractives d'Europe pour les investisseurs immobiliers.
Accords Internationaux : Une Protection Contre la Double Imposition
La Bulgarie a conclu de nombreux accords de non double imposition avec d’autres pays, dont la France. Ces conventions fiscales sont essentielles pour les investisseurs étrangers, car elles permettent d’éviter d’être imposé deux fois sur les mêmes revenus.
Le mécanisme du crédit d’impôt
Grâce à ces accords, les investisseurs français qui perçoivent des revenus locatifs en Bulgarie peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt en France. Concrètement, l’impôt payé en Bulgarie (10% sur les revenus locatifs) peut être déduit de l’impôt dû en France sur ces mêmes revenus. Ce mécanisme permet de neutraliser en grande partie la double imposition et de conserver l’avantage fiscal bulgare.
Une imposition réduite sur les plus-values
En cas de revente d’un bien immobilier en Bulgarie, les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt bulgare de 10%. Là encore, la convention fiscale franco-bulgare permet d’éviter une double imposition. Les investisseurs français peuvent ainsi bénéficier d’une fiscalité globale plus avantageuse que s’ils avaient investi en France.
Optimisation fiscale pour les investisseurs internationaux
Ces accords internationaux ouvrent la voie à des stratégies d’optimisation fiscale intéressantes. Par exemple, un investisseur peut choisir de créer une société holding dans un pays tiers ayant des conventions fiscales favorables avec la Bulgarie, afin de structurer ses investissements de manière optimale.
Bon à savoir :
Les accords de non double imposition conclus par la Bulgarie permettent aux investisseurs étrangers de bénéficier pleinement des avantages fiscaux bulgares tout en évitant une double imposition dans leur pays de résidence.
Taxes Locales : Un Fardeau Fiscal Allégé pour les Propriétaires
En plus d’une fiscalité générale avantageuse, la Bulgarie se distingue par des taxes locales particulièrement légères pour les propriétaires immobiliers. Cette politique contribue à réduire les coûts de détention des biens et à améliorer la rentabilité des investissements.
Une taxe foncière modérée
La taxe foncière en Bulgarie est calculée sur la base de la valeur fiscale du bien, qui est généralement inférieure à sa valeur de marché. Le taux varie selon les municipalités, mais il se situe généralement entre 0,01% et 0,45% de la valeur fiscale. À titre de comparaison, ce taux est nettement inférieur à celui pratiqué dans de nombreux pays européens, dont la France.
Absence de taxe d’habitation
Contrairement à de nombreux pays, la Bulgarie n’applique pas de taxe d’habitation. Cette absence représente une économie significative pour les propriétaires, qu’ils occupent leur bien ou qu’ils le mettent en location. Cette mesure contribue à réduire les charges récurrentes liées à la détention d’un bien immobilier.
Des frais de notaire et d’enregistrement réduits
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Bulgarie, les frais de notaire et d’enregistrement sont relativement bas comparés à d’autres pays européens. Ils représentent généralement entre 2% et 3% du prix d’achat, ce qui facilite l’entrée sur le marché pour les investisseurs.
- Frais de notaire : environ 1% du prix d’achat
- Droits d’enregistrement : 0,1% à 0,8% selon la valeur du bien
- Taxe municipale : environ 0,1% à 0,2% du prix d’achat
Bon à savoir :
La Bulgarie se distingue par des taxes locales très modérées pour les propriétaires immobiliers, avec une taxe foncière faible, l'absence de taxe d'habitation et des frais d'acquisition réduits, ce qui contribue à optimiser la rentabilité des investissements.
Comparaison Internationale : La Bulgarie, un Choix Judicieux pour les Investisseurs
Pour mieux apprécier l’attractivité fiscale de la Bulgarie, il est intéressant de comparer son régime avec celui d’autres pays européens populaires auprès des investisseurs immobiliers.
Bulgarie vs France : Un écart fiscal considérable
La différence de pression fiscale entre la Bulgarie et la France est frappante. Alors que la Bulgarie applique un taux unique de 10% sur les revenus locatifs, la France impose ces revenus selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, pouvant atteindre 45% pour les tranches les plus élevées, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. De plus, la taxe foncière en France est généralement plus élevée, variant entre 1,5% et 3% de la valeur locative cadastrale.
Bulgarie vs Espagne : Une fiscalité plus simple et avantageuse
Bien que l’Espagne soit une destination prisée des investisseurs immobiliers, la Bulgarie offre une fiscalité plus avantageuse. En Espagne, les revenus locatifs des non-résidents sont taxés à un taux fixe de 24%, contre seulement 10% en Bulgarie. De plus, la taxe foncière espagnole (IBI) peut atteindre jusqu’à 1,1% de la valeur cadastrale, ce qui est supérieur aux taux bulgares.
Bulgarie vs Portugal : Un régime fiscal plus stable
Le Portugal a longtemps été attractif grâce à son régime des résidents non habituels (RNH), offrant une exonération d’impôt sur certains revenus étrangers. Cependant, ce régime a été modifié et est désormais moins avantageux. La Bulgarie, avec son taux fixe de 10% et sa stabilité fiscale, offre une alternative intéressante et plus pérenne pour les investisseurs.
Tableau comparatif des régimes fiscaux
| Pays | Taux d’imposition sur les revenus locatifs | Taxe foncière | Impôt sur les sociétés |
|---|---|---|---|
| Bulgarie | 10% | 0,01% – 0,45% | 10% |
| France | Jusqu’à 45% + 17,2% PS | 1,5% – 3% | 25% |
| Espagne | 24% (non-résidents) | Jusqu’à 1,1% | 25% |
| Portugal | 28% (non-résidents) | 0,3% – 0,45% | 21% |
Bon à savoir :
La Bulgarie se positionne comme l'une des destinations les plus attractives fiscalement en Europe pour l'investissement immobilier, offrant des taux d'imposition nettement inférieurs à ceux de pays comme la France, l'Espagne ou le Portugal.
Opportunités d’Investissement : Un Marché Immobilier en Plein Essor
Au-delà de ses avantages fiscaux, la Bulgarie offre un marché immobilier dynamique et prometteur pour les investisseurs. Le pays connaît une croissance économique stable et un développement de son secteur touristique, ce qui crée des opportunités intéressantes dans l’immobilier.
Un marché accessible et en croissance
Le marché immobilier bulgare se caractérise par des prix encore attractifs comparés à d’autres destinations européennes. Dans la capitale Sofia, le prix moyen au mètre carré pour un appartement de qualité se situe autour de 2000 euros, ce qui est nettement inférieur aux prix pratiqués dans d’autres capitales européennes. Cette accessibilité, combinée à une croissance régulière des prix, offre un potentiel de plus-value intéressant à moyen et long terme.
Des rendements locatifs attractifs
Les investisseurs peuvent bénéficier de rendements locatifs attractifs, particulièrement dans les grandes villes et les zones touristiques. À Sofia, les rendements bruts peuvent atteindre 5% à 7% pour des biens bien situés. Dans les stations balnéaires populaires comme Sunny Beach, les rendements peuvent être encore plus élevés pendant la saison touristique.
Des secteurs porteurs à explorer
- Immobilier résidentiel dans les grandes villes : La demande de logements modernes dans les centres urbains reste forte, offrant des opportunités pour la location longue durée.
- Immobilier touristique : Les stations balnéaires de la mer Noire et les stations de ski comme Bansko attirent de nombreux touristes, créant un marché dynamique pour la location saisonnière.
- Immobilier d’entreprise : Avec le développement du secteur tertiaire, notamment dans l’IT, la demande pour des bureaux modernes est en hausse dans les grandes villes.
Bon à savoir :
Le marché immobilier bulgare offre un bon équilibre entre accessibilité des prix, potentiel de plus-value et rendements locatifs attractifs, le tout dans un contexte fiscal très favorable pour les investisseurs.
Conclusion : La Bulgarie, une Destination de Choix pour l’Investissement Immobilier
La Bulgarie s’impose comme une destination de premier plan pour les investisseurs immobiliers en quête d’optimisation fiscale et de rendements attractifs. Son régime fiscal avantageux, combiné à un marché immobilier dynamique et accessible, en fait une option séduisante pour diversifier son portefeuille immobilier à l’international.
Les atouts majeurs de l’investissement immobilier en Bulgarie sont nombreux :
- Une fiscalité très compétitive avec un taux unique de 10% sur les revenus et les bénéfices
- Des accords de non double imposition protégeant les investisseurs étrangers
- Des taxes locales modérées, réduisant les coûts de détention des biens
- Un marché immobilier offrant un bon potentiel de plus-value et des rendements locatifs intéressants
- Une stabilité économique et politique au sein de l’Union Européenne
Cependant, comme pour tout investissement à l’étranger, il est crucial de bien se renseigner sur les spécificités du marché local, les procédures d’acquisition et les éventuelles évolutions réglementaires. Un accompagnement par des professionnels expérimentés dans l’immobilier international peut s’avérer précieux pour optimiser son investissement et naviguer sereinement dans le contexte bulgare.
La Bulgarie représente une opportunité unique pour les investisseurs immobiliers cherchant à diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Avec ses atouts fiscaux et son marché en développement, le pays des Balkans s’affirme comme une destination de choix pour ceux qui souhaitent allier rendement et optimisation fiscale dans leur stratégie d’investissement immobilier international.
Vous êtes intéressé par l'investissement immobilier en Bulgarie et souhaitez bénéficier de son régime fiscal avantageux ? N'hésitez pas à me contacter pour une consultation personnalisée. Mon expertise en immobilier international vous aidera à saisir les meilleures opportunités et à optimiser votre stratégie d'investissement en Bulgarie. Ensemble, nous pourrons explorer les options qui correspondent le mieux à vos objectifs financiers et patrimoniaux. Contactez-moi dès aujourd'hui pour commencer votre aventure immobilière en Bulgarie !
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
