Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Airbnb vs location longue durée à Monaco : une analyse stratégique
Dans le cadre d’une réflexion sur l’immobilier dans une enclave aussi singulière que Monaco, la comparaison entre Airbnb et la location longue durée devient un sujet captivant, tant sur le plan financier que stratégique.
Cet article se propose d’explorer les dynamiques de rentabilité par ville, tenant compte des spécificités du marché locatif monégasque marqué par une forte demande internationale et des prix souvent à des sommets mondiaux.
En analysant les divers paramètres tels que les taux d’occupation, les revenus saisonniers potentiels et les contraintes réglementaires, nous visons à offrir un éclairage détaillé qui pourrait guider les propriétaires et investisseurs dans leurs choix d’optimisation de leurs biens immobiliers au cœur de ce micro-État méditerranéen.
Bon à savoir :
Le marché immobilier monégasque présente des particularités uniques en Europe, avec une densité de population élevée et une demande constante pour les locations courtes et longues durées.
Comparatif des rendements : Airbnb vs location longue durée à Monaco
| Critère | Location Airbnb (courte durée) | Location longue durée (traditionnelle) |
|---|---|---|
| Rendement brut potentiel | Plus élevé, surtout en haute saison | Inférieur mais stable toute l’année |
| Taux d’occupation | 75–90 % en haute saison ; 90 % sur l’année si bien situé | |
| Loyer moyen / nuit ou mois | Nuitée : très supérieure au prorata mensuel, surtout lors d’événements ou pics touristiques Exemple : durant Grand Prix de Monaco, tarifs peuvent tripler | Loyer mensuel fixe et connu à l’avance |
| Coûts de gestion/entretien | Élevés : ménage fréquent, accueil/départ voyageurs, frais plateforme (~15%), taxe séjour éventuelle, maintenance rapide Souvent nécessité de déléguer à une conciergerie payante | Limités : entretien courant entre deux locataires principalement Gestion simplifiée |
| Saisonnalité/événementiel | Forte volatilité des revenus : pics pendant les grands événements (Grand Prix F1, Yacht Show), creux marqués hors-saison | Peu sensible à la saisonnalité |
| Sécurité financière | Revenu imprévisible selon période ; dépend du flux touristique et reviews | Revenu régulier et sécurisé par bail long |
| Contraintes réglementaires Monaco | Restrictions importantes : nombre maximum de jours/an louables possible. Certaines copropriétés interdisent ou limitent formellement la location courte durée. Nécessité de déclaration préalable auprès des autorités. Amendes possibles en cas d’infraction. | Réglementation classique du bail monégasque ; peu restrictive pour le propriétaire. |
Principaux facteurs influençant les rendements
– Forte attractivité touristique : Monaco attire une clientèle haut-de-gamme prête à payer cher lors des grands événements internationaux.
– La demande explose pendant les périodes comme le Grand Prix F1 ou le Monaco Yacht Show (revenus jusqu’à trois fois supérieurs à ceux obtenus via une location classique sur ces périodes).
– Hors-saison : taux d’occupation chute significativement ; certains propriétaires basculent alors temporairement vers la location longue/moyenne durée pour lisser leur trésorerie.
Exemple concret typique observé dans les micro-marchés touristiques comparables
Un studio proche du centre peut générer en haute saison trois fois plus qu’en location annuelle équivalente mais avec un taux d’occupation qui peut tomber sous 40% dès que l’afflux touristique s’estompe.
Points clés concernant la rentabilité nette
– Les coûts additionnels (ménage systématique, commission Airbnb/concièrgerie) grèvent fortement le rendement brut affiché par rapport au long terme.
– Le risque réglementaire est non négligeable à Monaco où certaines résidences interdisent totalement Airbnb.
– La stabilité des flux financiers reste nettement supérieure avec un locataire résidentiel classique.
Résumé synthétique
La location courte durée type Airbnb maximise les revenus lors des pics touristiques et permet d’atteindre un rendement brut annuel supérieur – potentiellement entre +2% et +5% par rapport au long terme sur certaines années exceptionnelles.
Cependant,
la volatilité élevée liée à la saisonnalité/événementiel ainsi que les contraintes légales locales exigent prudence dans ce choix stratégique.
À l’inverse,
la location longue offre stabilité financière accrue mais plafonne souvent autour de 3–5% net annuel dans ce marché ultra-prisé.
Les propriétaires doivent donc arbitrer entre maximisation ponctuelle du rendement sous contrainte forte (Airbnb) versus sécurité patrimoniale durable (location traditionnelle).
Bon à savoir :
À Monaco, les propriétaires optant pour Airbnb peuvent profiter d’un loyer moyen par nuit supérieur, allant jusqu’à 250€, mais doivent composer avec un taux d’occupation variable selon la saison et les événements locaux tels que le Grand Prix, qui peuvent considérablement booster la demande. En revanche, la location longue durée offre un revenu stable, avec un loyer mensuel moyen d’environ 4 000€, sans les efforts permanents de gestion et d’entretien exigés par les locations saisonnières. Les règlementations à Monaco, notamment sur les hébergements touristiques, influencent la rentabilité des Airbnb, impliquant souvent des coûts supplémentaires en taxes et en gestion professionnelle. Des études de cas montrent que les rendements Airbnb peuvent dépasser ceux des locations longues durées durant la haute saison, mais la constance des revenus et des coûts réduits penchent souvent en faveur des locations traditionnelles sur le long terme.
Analyse de la rentabilité des locations saisonnières à Monaco
| Critères | Location saisonnière (Airbnb) | Location longue durée |
| Tarif moyen par nuit | 300 à 600 € (studio/appartement une chambre) 800 à 2000 € (appartements de luxe, haute saison) | |
| Taux d’occupation moyen | 50–70% annuel 85–95% en haute saison (mai-septembre, Grand Prix F1, été) | |
| Revenus mensuels moyens | Studio : ~5 000 à 10 000 €/mois (variable selon période et taux d’occupation) | |
| Loyer mensuel moyen | Studio : 3 500 à 4 500 € 2 pièces : dès 6 000 €/mois | |
| Frais de gestion/entretien | – Frais plateformes Airbnb ~3–5% – Ménage professionnel après chaque séjour (~50–150 €) – Charges plus élevées pour rotation fréquente – Gestion locative optionnelle : jusqu’à 20% du revenu brut | – Moins de rotation donc entretien réduit – Charges courantes classiques – Honoraires agence si gestion déléguée (~5–7%) |
| Réglementation spécifique | Déclaration obligatoire auprès des autorités monégasques. Les locations touristiques sont strictement encadrées ; certains immeubles interdisent la location courte durée. Loi n°1.235/1.291 s’applique surtout au marché protégé mais le secteur libre reste réglementé sur les usages commerciaux et touristiques. | Contrats soumis au droit local avec enregistrement obligatoire. Certaines lois protègent les locataires résidents historiques dans l’ancien parc immobilier. |
| Fiscalité & impôts locaux | Pas d’impôt sur le revenu ni taxe foncière pour les particuliers. Droit d’enregistrement : 1 % du loyer annuel + charges pour tout contrat signé. | Identique – pas de taxes supplémentaires spécifiques sur le revenu locatif résidentiel classique. |
| Demande touristique actuelle | Très forte en haute saison et lors des grands événements internationaux. Baisse sensible entre novembre et février sauf événements ponctuels. | Demande structurelle stable, alimentée par la rareté du logement résidentiel permanent à Monaco. |
Principales périodes
- Haute saison : mai-septembre (+ Grand Prix F1 fin mai)
- Basse saison : novembre-février
Évolution récente du marché immobilier monégasque
- Augmentation continue des prix (+5 à +8 %/an selon quartiers depuis trois ans).
- Tension extrême sur l’offre disponible.
- Les biens adaptés aux locations courtes durées se raréfient, ce qui soutient les prix.
Comparaison directe des bénéfices nets potentiels
Pour un studio ou petit appartement situé dans un immeuble acceptant la location courte durée :
- Une location via Airbnb génère généralement entre 30 % et parfois jusqu’à deux fois plus de revenus bruts qu’une location longue durée si le taux d’occupation reste supérieur ou égal à 65 %, notamment pendant la haute saison.
- Cependant, il faut déduire :
- Des frais opérationnels supérieurs (ménage fréquent, plateforme),
- Un risque accru de vacance hors-saison,
- Une réglementation parfois restrictive ou changeante suivant l’immeuble.
En revanche :
- La location longue durée assure une stabilité totale du cash-flow avec peu de vacance locative,
- Des frais récurrents moindres,
- Et moins d’aléas administratifs.
En conclusion :
Dans un contexte où la réglementation autorise clairement ce type d’activité dans l’immeuble concerné, la rentabilité nette annuelle peut rester supérieure via Airbnb—souvent comprise entre +15 % et +40 % par rapport au bail classique—pourvu que le bien soit attractif toute l’année. Mais cette stratégie implique une gestion plus complexe ainsi qu’un risque réglementaire non négligeable. Pour maximiser rendement ET sécurité juridique/fiscale, beaucoup privilégient encore la location longue durée malgré son rendement inférieur mais régulier dans ce micro-marché très tendu.
Bon à savoir :
À Monaco, la rentabilité des locations saisonnières via Airbnb se compare favorablement à celle des locations longue durée, malgré des différences notables en frais et réglementation. Le tarif moyen par nuit pour un Airbnb avoisine les 250 euros avec un taux d’occupation de 70% en haute saison, entraînant potentiellement des revenus mensuels plus élevés que les baux traditionnels. Toutefois, les locations courtes nécessitent des frais de gestion accrus, y compris le nettoyage fréquent et la maintenance, tandis que les locations longues réduisent ces coûts mais impliquent des loyers mensuels fixes. Monaco impose des règles strictes et des taxes spécifiques pour les locations touristiques, qui diffèrent des impositions sur les résidences à long terme, ce qui peut affecter la rentabilité nette. En 2023, avec une hausse de la demande touristique et des prix de l’immobilier, la location saisonnière semble plus lucrative, surtout pendant les événements majeurs comme le Grand Prix de F1, mais nécessite une gestion active et une attentivité aux variations saisonnières pour maximiser les bénéfices net potentiels.
Aide à la décision : données chiffrées pour investisseurs à Monaco
| Critères | Location Airbnb (courte durée) | Location longue durée |
| Taux d’occupation moyen | 60–70 % en haute saison | 95% toute l’année |
La location courte durée via Airbnb offre une rentabilité supérieure durant les pics touristiques grâce à une tarification dynamique et flexible. Cependant cette rentabilité est fortement dépendante du taux d’occupation qui baisse sensiblement hors saison.
Les coûts opérationnels sont nettement plus élevés en Airbnb (ménage fréquent, maintenance accrue…), ce qui rogne parfois l’écart initialement constaté sur le rendement brut.
Avantages Airbnb :
- Potentiel supérieur pendant la haute saison
- Flexibilité pour utilisation personnelle ou changement d’usage
- Adaptation rapide aux tendances tarifaires
Inconvénients Airbnb :
- Gestion quotidienne chronophage ou nécessité d’une conciergerie professionnelle
- Revenus très variables selon la période
- Forte dépendance vis-à-vis du tourisme mondial
Avantages location longue durée :
- Sécurité financière grâce aux baux stables
- Moins besoin d’intervention régulière
- Prévisibilité budgétaire
Inconvénients :
- Moindre rentabilité brute comparée aux mois forts chez Airbnb
- Contrats engageants limitant flexibilité propriétaire
Le marché immobilier monégasque reste extrêmement tendu : la demande locative est forte toute l’année grâce au dynamisme économique local ainsi qu’au statut fiscal attractif. Cette situation maintient un niveau élevé tant au niveau des loyers que des prix à l’achat.
Les investisseurs locaux témoignent régulièrement que :
« Sur certains biens haut-de-gamme placés en front de mer ou dans le Carré d’Or, il n’est pas rare qu’un investissement via plateforme type Airbnb rapporte deux fois plus qu’un bail classique durant juillet/août — mais il faut accepter plusieurs semaines vacantes hors-saison ainsi que beaucoup plus de logistique »
D’autres privilégient cependant « la tranquillité offerte par un bail annuel long terme malgré un rendement théorique moins spectaculaire ».
Encadrez votre décision finale autour :
- La stabilité recherchée
- Votre disponibilité personnelle
- Votre appétence pour le risque lié à la volatilité touristique
| Le choix optimal dépendra donc avant tout du profil investisseur — sécuritaire versus opportuniste — et surtout du temps disponible ou alloué à la gestion quotidienne. |
Bon à savoir :
À Monaco, les investisseurs se demandant s’ils doivent opter pour Airbnb ou une location longue durée doivent considérer plusieurs facteurs chiffrés : les taux d’occupation pour Airbnb culminent à environ 80% durant la haute saison, tandis que les locations longue durée maintiennent une stabilité avoisinant 95% toute l’année. Les revenus mensuels moyens pour Airbnb sont de 5 000 € contre 4 000 € pour les locations classiques, mais cela inclut des frais de gestion d’environ 20% ainsi que des taxes locales plus élevées. Un investisseur local a par exemple remarqué que les fluctuations saisonnières de Airbnb peuvent occasionner des mois creux, tandis que la location longue durée offre une sécurité de revenus plus constante. Les tendances actuelles montrent un marché immobilier de plus en plus restreint, ce qui pourrait influencer un basculement vers des solutions locatives offrant une rentabilité plus prévisible.
Impact des contrats de location sur le marché monégasque
L’impact des contrats de location sur le marché monégasque se distingue par une dynamique unique, façonnée par la rareté du foncier, la forte demande en logements de luxe et une attractivité touristique constante.
Comparaison du flux économique généré
| Critère | Location Airbnb (court terme) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Revenus mensuels potentiels | Élevés pendant les pics touristiques | Stables mais souvent inférieurs |
| Occupation moyenne annuelle | Variable selon saisonnalité | Stable toute l’année |
| Gestion et turnover | Exigeante (check-in/out fréquents) | Moins contraignante |
| Rentabilité brute | Potentiellement supérieure | Moins exposée à la vacance locative |
- Les locations Airbnb génèrent un flux économique ponctuellement très élevé lors des périodes touristiques majeures ; cependant, cette rentabilité est volatile et dépend fortement du calendrier événementiel monégasque.
- La location longue durée assure une stabilité financière mais avec un rendement généralement plus modéré que les locations de courte durée dans ce contexte haut-de-gamme.
Effet des fluctuations immobilières sur les contrats
- L’augmentation continue des prix au m², notamment dans le Carré d’Or (jusqu’à 229 €/m² pour les grands appartements) et au Larvotto (environ 115 €/m²), accentue la préférence pour la location longue durée chez certains propriétaires désireux de sécuriser leurs revenus face à l’incertitude.
- À Monaco, tout mouvement haussier ou baissier impacte immédiatement le rendement attendu : lors d’une hausse rapide du marché, certains propriétaires peuvent privilégier le court terme afin d’optimiser leur revenu locatif en adaptant régulièrement leur tarification.
Données illustrant les préférences
- Les appartements de grande taille (3 pièces et plus) sont désormais ceux qui se louent au prix au mètre carré le plus élevé à Monaco. Ce phénomène inverse la tendance observée ailleurs où ce sont souvent les petites surfaces qui affichent le tarif maximal au mètre carré.
- Les quartiers comme Carré d’Or restent privilégiés pour tout type de location grâce à leur prestige et aux loyers records constatés.
- La population ultra-fortunée croissante favorise clairement une demande soutenue pour des biens luxueux en location traditionnelle ou saisonnière.
Impact potentiel des réglementations locales
- Toute régulation visant à limiter ou encadrer strictement l’offre Airbnb pourrait réduire significativement sa rentabilité relative, poussant ainsi davantage de propriétaires vers des baux classiques.
- Parallèlement, si Monaco venait à renforcer son arsenal législatif contre la vacance locative ou imposait davantage d’obligations fiscales sur les locations courte durée, cela rééquilibrerait encore plus nettement en faveur du long terme.
Dynamiques spécifiques monégasques
Points clés :
- Le territoire exigu fait que chaque appartement disponible a un poids significatif sur l’offre globale : même une légère évolution réglementaire peut avoir un effet démultiplié sur tout le marché.
- La forte appétence internationale pour le logement haut-de-gamme fait monter mécaniquement tous types de loyers — qu’ils soient courts ou longs — bien au-delà du reste du monde immobilier européen.
Influence touristique :
La prise de décision s’articule autour :
- Des pics annuels liés aux événements internationaux (Grand Prix F1, Yacht Show…) qui dopent ponctuellement l’intérêt pour Airbnb,
mais aussi
- D’une clientèle résidente dont l’exigence croît avec chaque nouvelle vague ultra-luxe détectée par les statistiques récentes (+7 % UHNWI entre 2022 et 2023).
Les arbitrages entre contrats courts type Airbnb et baux longs dépendent donc non seulement des cycles immobiliers locaux mais aussi directement des attentes réglementaires futures, du profil socio-économique grandissant des nouveaux arrivants, et enfin, de la capacité structurelle limitée qu’impose Monaco à toute évolution spéculative non maîtrisée.
Bon à savoir :
À Monaco, le marché des locations est fortement influencé par la taille limitée du territoire et la demande élevée pour les logements de luxe, ce qui entraine une dynamique unique entre les locations Airbnb de courte durée et les contrats longue durée. Les locations Airbnb génèrent un flux économique important grâce à un tourisme dense, notamment pendant les périodes d’événements internationaux, tandis que les locations longue durée offrent une stabilité financière aux propriétaires, face à un marché immobilier souvent sujet à des fluctuations. Des statistiques montrent que les propriétaires monégasques préfèrent souvent les contrats longs pour assurer continuité, bien que le rendement élevé des locations à court terme lors de la haute saison touristique ne soit pas négligeable. Les réglementations locales, visées à protéger l’intégrité du marché résidentiel, jouent un rôle crucial en limitant parfois la rentabilité potentielle des plateformes comme Airbnb. Les propriétaires et locataires doivent naviguer entre ces contraintes et opportunités, avec une prise en compte éclairée des conditions changeantes de la demande touristique annuelle dans la principauté.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
